Как оформить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Иногда сделки купли-продажи приостанавливаются из-за запрета регистрационных действий с недвижимостью. Снять это ограничение может только лицо или орган власти, его наложивший.

Что называется запретом регистрационных операций с недвижимостью

Иначе говоря, это меры, в результате которых без присутствия собственника нельзя проводить следующие операции с недвижимым имуществом:

• продажа, обмен, дарение, сдача в аренду;
• оформление объекта недвижимости в качестве залога;
• прекращение или передача прав на владение имуществом.

Такие сделки не будут зарегистрированы, а собственником останется фактический владелец, даже если договор купли-продажи будет подписан и оплачен.

Ограничить действия может сам хозяин недвижимости. Право накладывать запрет имеет Росреестр в следующих случаях:

• судебное решение, например, для отчуждения собственности или установления сервитута;
• реализация собственности по делу о банкротстве владельца;
• запуск исполнительного производства судебными приставами.

На что обращать внимание покупателям недвижимости

Перед покупкой жилья следует в первую очередь проверить подлинность правоустанавливающих документов. Затем нужно узнать, не наложен ли на него запрет регистрации или другие обременения. Делать это надо на портале Росреестра. Заказать выписку можно в МФЦ или Кадастровой палате.

Когда нужен запрет на сделки с недвижимостью

Под видом риелторов работает немало мошенников. Они хорошо знают российские законы, психологию человека, быстро входят в доверие к продавцам жилья. После того как закон разрешил оформлять сделки с жильем дистанционно, количество случаев обмана в этой сфере возросло. 

Уменьшить риск утраты права собственности можно с помощью запрета на регистрационные действия с недвижимостью.

Такие шаги не позволят аферистам продать квартиру без ведома владельца и предотвратить заочные операции, связанные со следующими действиями:

• переходом и прекращением прав собственности;
• наложением обременений.

Теперь собственник может не беспокоиться о правах на жилье, если он:

• потерял паспорт;
• утратил правоустанавливающие документы;
• уехал надолго в другой город или страну.

Установление запрета на регистрационные действия предотвратит введение в заблуждение и мошенничество в отношении престарелых граждан.

Способы оформления ограничений на операции с недвижимостью

Для наложения запрета на регистрационные действия с недвижимым имуществом надо составить заявление с такой информацией:

• фамилией, именем, отчеством правообладателя;
• его паспортными данными;
• адресом, по которому находится недвижимость;
• кадастровым номером объекта;
• описанием действий собственника, то есть желанием запретить любые операции с недвижимостью;
• датой составления;
• личной подписью.

Документ должен подкрепляться правоустанавливающими бумагами:

• договором купли-продажи или дарения;
• свидетельством о получении наследства и так далее.

Зарегистрировать запрет на регистрационные действия с недвижимостью можно очно:

• в региональных и районных отделениях Росреестра;
• в офисах МФЦ «Мои документы».

Подать заявку дистанционно могут лица, имеющие усиленную квалифицированную электронно-цифровую подпись, или УКЭП. 

Для оформления запрета действий с недвижимостью через портал «Госуслуги» надо выполнить следующую инструкцию:

1. Найти через поисковую строку браузера портал сервиса или войти через приложение.
2. Ввести имя пользователя и пароль от личного кабинета.
3. Пройти процедуру двухфакторной аутентификации.
4. Перейти в раздел заявлений.
5. Выбрать вкладку «Недвижимость».
6. Найти название процедуры — «Запрет».
7. Заполнить бланк заявления.
8. Проверить правильность внесенной информации.
9. Сохранить заявление.
10. Отправить запрос.

Если все сделано правильно, через 5 суток на электронный адрес придет уведомление о наложении ограничений на операции с недвижимостью без присутствия собственника.

Для отправки заявки на портале Росреестра надо выполнить такие действия:

1. Набрать название ресурса в поисковой строке браузера.
2. Перейти по ссылке на главную страницу службы.
3. Авторизоваться через информационную систему «Госуслуги».
4. Перейти к вкладке услуг и сервисов.
5. Выбрать меню регистрации недвижимости.
6. Пролистать открывшуюся страницу вниз.
7. Найти в разделе «Иное» пункт подачи заявления на запрет действий с недвижимостью.
8. Заполнить бланк в новом окне.
9. Подписать его УКЭП.
10. Отправить заявку.

Срок рассмотрения документов — 5 рабочих дней.

Какие заявления не рассмотрят в Росреестре

Каждый документ, подаваемый в Росреестр, должен отвечать требованиям ст. 21 № 218-ФЗ. Там указано, что не рассматриваются заявления:

• написанные неразборчиво;
• имеющие сокращения в названиях юридических лиц;
• с неуказанными или не полностью написанными фамилиями, именами, отчествами граждан, адресами их прописки;
• переданные ненадлежащими лицами, то есть не указанными в ЕГРН, не являющимися законными представителями собственника и так далее;
• содержащие противоречивую информацию о недвижимом имуществе, приведенной в заявлении и имеющейся в ЕГРН.

Могут вернуть заявления:

• на электронном носителе из-за несоответствия установленной форме;
• на бумаге из-за опечаток, исправлений, зачеркнутых слов, приписок и других повреждений, мешающих однозначному толкованию документа.

Не примут бумаги, не подписанные лично заявителем.

Принцип работы ограничений на операции с недвижимостью

Как только собственник установил запрет регистрационных действий с недвижимостью, в ЕГРН в течение пяти рабочих дней появится отметка о поданном заявлении. Все сделки по операциям с этим объектом не будут оформляться. 

Ограничение распространяется на любое недвижимое имущество, стоящее на учете в кадастровом отделе:

• квартиры;
• дачи;
• земельные участки;
• дома;
• гаражи;
• машиноместа и так далее.

Оформить запрет на регистрационные действия можно на один и сразу несколько объектов. Это правило действует, даже если гражданину принадлежит право не на всю недвижимость, а только ее часть. Остальные собственники могут распоряжаться своей долей без помех.

У ограничения нет срока действия. Снять его имеет право:

• лицо, установившее запрет;
• его законные представители;
• другие лица на основании решения суда.

Законными представителями собственника считаются:

• дети;
• родители;
• опекуны;
• попечители.

Не входят в число законных представителей лица, получившие доверенность на операции с недвижимостью от владельца. После установления запрета этот документ теряет свою силу.

Для продажи объекта, на действия с которым оформлено ограничение, собственнику надо действовать по такой инструкции:

1. Собрать правоустанавливающие документы.
2. Составить договор купли-продажи.
3. Подписать его.
4. Посетить вместе с покупателем отделение Росреестра.
5. Оформить сделку.

После передачи денег и закрепления перехода права собственности ограничения на регистрацию будут сняты. Процедура отмены запрета бесплатная.

Положение о запрете на регистрационные действия с недвижимостью распространяется на онлайн-операции с имуществом. Каждая сделка проводится по письменному заявлению с личной подписью владельца. Если такого документа нет, то снять запрет невозможно.

Случаи, когда ограничения на сделки с недвижимостью не работают

Иногда в Росреестре накладывают ограничения не сразу. Дополнительное время на рассмотрение нужно в следующих случаях:

• вступление в юридическую силу решения суда, например об изъятии квартиры за долги;
• поступление требований судебных приставов по исполнительному производству;
• объявление собственника недвижимости банкротом;
• включение дома, где располагается жилье, в программу реновации в Москве.

Как отменить запрет на операции с недвижимым имуществом

Снять запрет, установленный собственником, можно лично в отделении Росреестра или МФЦ. Для этого надо написать заявление и собрать документы так же как и при его наложении.

Для отмены ограничений онлайн через личный кабинет «Госуслуг» нужно выбрать пункт снятия запрета, заполнить и завизировать заявление электронной подписью. Через 5 суток запись о нем уберут из реестра.

Если ограничение было наложено судебными приставами, собственнику недвижимости надо поступить так:

1. Выплатить долги.
2. Передать в ССП доказательства об их погашении.

В течение 3 рабочих дней пристав обязан оформить окончание судебного производства и передать документы в регистрационный орган. Если в указанный срок он этого не сделал, собственнику надо получить копию решения и направить ее в Росреестр самостоятельно.