Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Сегодня многие используют для покупки недвижимости ипотечное кредитование — на первичном рынке в России доля таких сделок составляет 82%. 

Договор, подписанный с банком, а потом и оформление недвижимости в залог до полной выплаты заемной суммы, накладывает на покупателя ограничения на совершение купли-продажи. Иначе говоря, продать такую недвижимость просто так нельзя.

Как продать квартиру в ипотеке и какие существуют законные способы для этого, мы рассмотрим в статье.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Покупатель, обращаясь в банк за ипотечным кредитованием, должен четко понимать, что банк оформит договор на ту сумму, которая необходима для приобретения жилья. 

Неслучайно, что заемщики интересуются часто вопросом о том, можно ли квартиру, купленную в ипотеку, продать в будущем, если того потребуют обстоятельства. Ведь купленная недвижимость останется в залоге у банка. 

Покупатель станет собственником квартиры только после выплаты полной суммы задолженности. 

До тех пор права на недвижимость находятся не у покупателя. Называется это обременением новоприобретенного имущества.

• При покупке в ипотеку сразу составляется закладная на жилье. Делается это до того, как покупатель получает финансовые средства от банка и покупает квартиру.
• Накладная будет храниться в банке до момента, пока клиент не погасит долговые обязательства в полном объеме. Пока это не произойдет, права покупателя на сделки с приобретенной квартирой являются ограниченными.

В законе «Об ипотеке» прописаны права покупателей, приобретающих жилье на таких условиях. Там указано, что заемщик ипотечных средств может использовать купленную квартиру следующим образом: 

• проживать в ней, 
• сдавать в арендное пользование, 
• регистрировать себя, родственников и иных лиц. 

Однако эту недвижимость запрещено продавать без согласования с банком, выплатившим за квартиру стоимость своими средствами. 

Запрещено продавать квартиру, купленную на средства банка, если не оформить от него разрешение. Заключать такую сделку незаконно, и в этом случае недвижимость перейдет кредитной организации (ст. 301 ГК РФ).Можно ли продать квартиру в ипотеке, объясняет ст. 37: такая недвижимость может быть отчуждена, в том числе и для совершения продажи. Для этого обязательно получить согласие на процедуру от банка-залогодателя. 

Как продать ипотечную квартиру с досрочным погашением?

Рассмотрим один из вариантов как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Суть в том, что до совершения сделки кредитор полностью гасит задолженность. После этого банк снимает с квартиры все обременения и только после этого совершается процедура продажи.

Сложность в том, что требуется найти не просто покупателя, который желает приобрести недвижимость с обременением, но и чтобы он был готов выдать сумму, требуемую продавцу для погашения ипотечной задолженности. 

Как продать квартиру в ипотеке, пошаговая инструкция:

• получить согласие на продажу у банка, который выдал ипотеку;
• определить точную сумму долга;
• заключить предварительный договор о продаже (с нотариальным заверением);
• выписать жильцов из недвижимости (включая детей);
• внести в банк задаток, который получен от покупателя;
• подписать договор о продаже;
• зарегистрировать недвижимость на нового собственника;
• передать остаток стоимости квартиры продавцу.

Эта схема продажи ипотечного объекта недвижимости проста, но она несет риски для покупателя: ведь он передает свои деньги покупателю в виде задатка. 

Есть много примеров, когда подобные сделки заключали мошенники, исчезающие сразу после передачи средств. Либо родственники внезапно умершего продавца не возвращали задаток. 

Законодательно справедливость на стороне покупателя, но суд может длиться долго, требует времени и дополнительных трат. Да и найти покупателя по этой схеме чаще всего непросто.

Другой вариант, как можно продать квартиру в ипотеке, — взять потребительский кредит для погашения долга. Однако для получения второго кредита требуется довольно высокая зарплата или залог в виде ценного имущества. 

Переплата будет небольшой, так как потребительский кредит будет закрыт сразу после продажи недвижимости.

Важно учесть, что с момента закрытия задолженности в банке на снятие обременения потребуется чуть больше месяца (оформление в Росреестре и федеральной службе).Как продать долю, если квартира в ипотеке?

Для этого потребуется досрочно погасить долг либо оформить переуступку прав на нового владельца (например, второго собственника квартиры).

Как согласовать продажу с банком?

До совершения сделки важно получить разрешение банка. От этого и будет зависеть, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку. Для этого придется указать причины принятого решения.

Чаще всего заемщики указывают следующие варианты:

• Невозможность платить за ипотеку. 

Клиент банка по какой-либо причине не может далее платить за кредит. Его финансовый достаток уменьшился, что и привело к сложностям с выплатой ипотеки. Специалисты рекомендуют сразу обращаться в банк в схожей ситуации, чтобы подобрать вариант решения этого вопроса. 

Банк предложит перекредитование или рефинансирование долга на более выгодных условиях. Если изменения к лучшему пока невозможны, то квартиру придется продавать и гасить долг перед банком.

• Желание улучшить жилищные условия. 

Причиной может быть что угодно: прибавление в семье, смена города для проживания, желание перебраться в благоприятный район, выбор более удобного этажа или близость к офису. 

В данном случае возможны два пути: получение в банке еще одной ипотеки, продажа той недвижимости, что уже куплена на средства банка.

• Семейные или бытовые обстоятельства. 

Причиной продажи может стать изменение семейного статуса (например, женитьба или развод). Кроме этих могут быть и бытовые неприятности, которые нет желания терпеть (например, неспокойные соседи, дефект застройки, шумная стройка рядом).

Отдельно надо уточнить нюанс в вопросе, как продать квартиру в военной ипотеке. Поскольку до момента полного погашения долговых обязательств жилье находится под двумя обременениями (банка и государства), то разрешение на проведение сделки по реализации квартиры на рынке недвижимости, независимо от выбранного способа, надо получить от банка и Росвоенипотеки.

Какой налог платить с продажи ипотечной квартиры?

Квартира, оплаченная средствами банка, облагается таким же налогом на имущество, как и жилье, приобретенное на собственные деньги. 

Исключение — ситуация, когда регион предоставляет налоговые льготы на эти квартиры.

Если объект недвижимости находится в собственности менее 5 лет, доход от его продажи облагается налогом в 13% (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). 

Для определения налоговой базы используется один из способов:

• По реально вырученным средствам. Например, квартира куплена за 5 млн руб., а позже реализована риелтором за 6 млн руб. Ее доходность составила 1 млн руб., значит с этой разницы и надо платить налог.
• 70% от кадастровой стоимости жилья (если она окажется выше, чем прописано в договоре).

Налог не платится в следующих случаях.

• Недвижимость была в собственности более 5 лет (в некоторых случаях более 3 лет); 
• Жилье продает семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (при соблюдении ряда условий);
• Если стоимость квартиры, указанная в договоре о покупке, равна той, по которой она приобреталась или даже ниже — то есть реализация квартиры не принесла дохода ее собственнику. 

Важно: когда стоимость жилья занижают намеренно, особенно если цена ниже кадастровой, налоговая может выписать штраф. Чтобы избежать этой ситуации, заранее уточняйте данные в Росреестре.

В статье 403 Налогового кодекса есть список тех, кто имеет право на вычет (например, многодетные семьи) или вовсе освобождены от уплаты налога.При приобретении жилья граждане России, исправно выплатившие подоходный налог, имеют возможность вернуть часть средств с помощью имущественного вычета. Это касается не только основной суммы задолженности банку, но и процентов на нее.

В случае продажи жилья, за которое уже получен вычет, доначислений не положено.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У многих существуют опасения, а можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Ведь мало кого привлекает покупка недвижимости с обременением. 

Однако есть те, кто готов рассмотреть такое предложение:

• Риелторы, которые готовы приобретать такие объекты со значительной скидкой от рыночной стоимости. 

Ведь залоговые квартиры выставляются на торги по значительно сниженной цене, потому для риелторов такие варианты очень привлекательны. Они готовы вносить выплату очень быстро, особенно если получается еще снизить стоимость.

• Потенциальные покупатели, у которых недостаточно финансовых резервов для покупки объекта недвижимости в хорошем районе (доме), но они готовы рассмотреть вариант со скидкой за обременение. 

Они очень нерешительны и долго сомневаются. Для сопровождения этой сделки потребуется грамотный риелтор, который проследит, чтобы была соблюдена выгода и безопасность для всех участников.

• Ценители — это те, кто присмотрел квартиру или район и искал именно здесь вариант продажи со скидкой. 

Потому, если квартира подходит под категорию «лакомый кусочек», то с ее продажей вряд ли возникнут проблемы.

Способы продажи ипотечной квартиры

Варианты, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке:

• досрочное погашение;
• погашение оставшейся суммы в ходе сделки;
• вместе с долгом;
• продажа объекта кредитной организацией.

Первый способ реализации объекта мы уже рассмотрели. Теперь рассмотрим подробнее остальные варианты.

Второй способ — реализовать объект жилья с выплатой остатка суммы по ипотеке в процессе заключения сделки. Третьим участником процедуры здесь становится кредитная организация. Покупателю потребуется арендовать две ячейки в банке.

Примерная последовательность действий:

1. Получить разрешение от кредитной организации и определить общую задолженность.
2. В банковские ячейки размещаются две суммы: остаток по кредиту и остаток стоимости квартиры.
3. На договоре ставятся подписи сторон, сделка регистрируется.
4. Задолженность гасится, а новый собственник жилья получает залоговое обязательство.
5. Также ему отдают погашенную закладную, а после — выписку об отсутствии обременения.
6. Продавцу выплачивают разницу в стоимости.

При совершении сделки таким способом обе стороны застрахованы от обмана, так как служба безопасности банка контролирует процедуру. После подписания бумаг и получения денежных средств предстоит оформить регистрацию в Росреестре.

Третий способ требует разобраться, как продают ипотечные квартиры в ипотеку другим. В этой ситуации новый владелец жилья берет на себя все те обязательства, что не смог выполнить предыдущий владелец. Условия по ипотечному кредитованию при этом могут измениться. 

Часто такой способ помогает приобрести жилье на более интересных для покупателя условиях. Обязательно стоит получить консультацию в банке заранее, как продать квартиру другим в ипотеку.

Четвертый вариант — самый выгодный для покупателя. Банк занимается реализацией жилья, находящегося у него в залоге только при наличии больших задолженностей по платежам за кредит. 

Просрочки по выплатам приводят к тому, что за счет продажи квартиры банк старается вернуть свои средства. Такие сделки заключаются только с согласия обеих сторон. Торги таких лотов проводятся на специализированных площадках.

Происходит процедура примерно по следующей схеме:

• получить письменное согласие на проведение сделки (от обеих сторон);
• получить письменное согласие на реализацию квартиры с помощью банка;
• провести процедуру оценки стоимости жилья;
• разместить лот на специальных площадках для продажи (в период торгов, который может затянуться, цену квартиры банку разрешено снижать, но продавец не имеет права этому помешать);
• арендовать две банковских ячейки для того, чтобы в одну поместить деньги для банка (долг заемщика), а во вторую — деньги для продавца (если есть разница сумм);
• подписать договор с продавцом о приобретении жилья;
• снять с объекта все обременения;
• произвести открытие ячейки для банка;
• зарегистрировать права нового собственника;
• произвести открытие ячейки для продавца.

Безопасность этого варианта очень высокая, потому что все риски берет на себя банк. Плохо здесь для продавца то, что кредитная организация не будет заботиться об его интересах. 

Ведь для нее главное — вернуть те денежные средства, что были выданы на покупку объекта недвижимости. Часто на таких торгах цена снижается очень сильно. Бывает и так, что стоимость жилья становится равной остаточной сумме ипотечного кредита.

Итог

В статье детально рассматривается, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку. Краткий ответ — да. А если жилье расположено в хорошем доме, в отличном районе и имеет еще ряд преимуществ, то профессиональный риелтор сможет достаточно легко реализовать его на рынке недвижимости.

К плюсам продажи жилья через банк эксперты относят безопасность сделки и юридическое сопровождение. Это хорошая гарантия от мошеннических схем. Среди минусов таких операций можно назвать длительность по времени как самого срока продажи, так и последующего оформления документов. 

С ипотечным обременением квартиру сложно реализовать на рынке недвижимости в короткие сроки. Понадобится время на соблюдение всех подготовительных этапов: проведение оценочных работ, подготовка разрешений и договора, сбор пакета нужных документов и прочее.

Фото на обложке: Freepik